Hỏi: Tôi muốn mua mảnh đất có sẵn nhà để tiện công tác tại Dĩ An Bình Dương, qua tìm kiếm, tôi có hỏi một căn nhà xây mới (diện tích đất 4x14,45m), sổ chủ quyền của nguyên miếng 16 lô này đứng tên 1 chủ tại khu vực xã Bình Chuẩn, Bình Dương.
Nhà Dĩ An đã xây nhưng chưa xin giấy pháp xây dựng, đường bê tông rộng 7m, người bán hứa bao xây dựng, nếu mua lô chưa xây sẵn nhà. Tôi muốn hỏi, thủ tục và hợp đồng cho việc mua bán này như thế nào? Hợp đồng cần phải ra văn phòng công chứng hay công chứng ở UBND xã? Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiêu chuẩnphân lô, tách thửa ở từng địa phương qui định giống hay khác nhau?
Trường hợp như tôi, muốn mua đất và tài sản là ngôi nhà nằm trên đất đó liệu có đảm bảo quyền lợi của mình khi chỉ có hợp đồng mua bán giữa tôi và chủ đất (chủ đất hứa sẽ làm thủ tục sang tên trong năm vì tiêu chuẩn "sắp đủ" và xã có thay đổi. Vậy làm cách nào để đảm bảo được điều này trong hợp đồng, có ghi vào mục thỏa thuận của hai bên được hay không?
Trả lời
Về thủ tục và hợp đồng cho việc mua bán
Về nguyên tắc, các bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sau đó các bên đi công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng (công chứng tư hoặc công chứng nhà nước) và hoàn thành các nghĩa vụ thuế để làm thủ tục sang tên. Tuy nhiên, trường hợp của bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
- Nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sẵn nhà, bạn phải tìm hiểu tại sao lại không xin phép xây dựng (vì đất đó không phải là đất thổ cư hay vì một lý do nào khác). Nếu là xây nhà không phép thì tùy theo thời điểm bạn có thể xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) hay không?
- Nếu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có nhà ở, khi muốn xin giấy phép xây dựng để xây nhà bạn có phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, phí chuyển đổi như thế nào (vì bạn không nói rõ đất đó là loại đất gì).
Hợp đồng cần phải được công chứng tại văn phòng công chứng
Pháp luật hiện hành quy định công chứng, chứng thực là hai hoạt động khác nhau. Về thẩm quyền, công chứng do văn phòng công chứng thực hiện, chứng thực do cơ quan hành chính nhà nước, cụ thể là UBND cấp xã, huyện thực hiện.
Cụ thể, chứng thực là chứng nhận sự việc, không đề cập đến nội dung (như sao y giấy tờ, chứng thực chữ ký…) trong khi công chứng bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó và qua việc bảo đảm tính hợp pháp để giảm thiểu rủi ro.
Do đó, hoạt động công chứng mang tính pháp lý cao hơn và các bên phải ra phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiêu chuẩn phân lô, tách thửa là khác nhau ở từng địa phương.
Cụ thể:
Về điều kiện để được tách thửa ở tỉnh Bình Dương, bạn có thể tham khảo quyết định số 36/2011/QĐ-UBND ngày 12-9-2011 quy định về diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực các thị xã được quy định như sau:
| Đơn Vị Hành Chính | Đất ở (m2) | Đất Nông Nghiệp (m2) |
| Tại các phường | 60 | 100 |
| Tại các xã | 100 | 400 |
Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực cáchuyện được quy định như sau:
| Đơn Vị Hành Chính | Đất ở (m2) | Đất Nông Nghiệp (m2) |
| Tại các thị trấn | 80 | 500 |
| Tại các xã | 100 | 1.000 |
Theo đó, các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định trên phải đảm bảo:
a) Thửa đất sau khi được tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền từ 4m trở lên
b) Đối với trường hợp thửa đất có đất ở gắn liền đất nông nghiệp (đất nông nghiệp trong khu dân cư hiện hữu) chỉ áp dụng diện tích đất tối thiểu đối với đất ở. Trong trường hợp này chỉ áp dụng với khác khu vực sau:
- Trong phạm vi địa giới hành chính phường;
- Trong phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn mà ranh giới khu dân cư đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch khu dân cư nông thôn hoặc đã được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Còn việc chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác phải căn cứ vào quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
Do đó, bạn cần liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương (nhà Dĩ An) nơi có mảnh đất để biết thêm chi tiết về điều kiện cũng như phí khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
